mBank nie może powołać się na wpis hipoteki kaucyjnej w celu dochodzenia wierzytelności z kredytu waloryzowanego do franka

Tak orzekł Sąd Okręgowy dla Warszawy – Pragi w sprawie, w której mBank dochodził zwrotu ponad 1,2 mln zł z tytułu kredytu waloryzowanego od właściciela nieruchomości, który nabył obciążoną nieruchomość od kredytobiorcy. Sąd uznał, że mBank musi udowodnić istnienie i wysokość wierzytelności. Co ciekawe, w tej sprawie bank wypowiedział kredytobiorcy umowę kredytu ponad trzy lata temu, zatem z uwagi na przedawnienie się jego wierzytelności nie może dochodzić zwrotu kredytu także od samego kredytobiorcy.

Większość hipotek zabezpieczających kredyty waloryzowane czy indeksowane do franka została zabezpieczona hipotekami kaucyjnymi, które zostały ustanowione gdy obowiązywał uchylony obecnie art. 105 Ustawy o Księgach Wieczystych i Hipotece. Zgodnie z nim, wpis hipoteki kaucyjnej nie dowodzi ani istnienia ani wysokości wierzytelności hipotecznej. Dlatego konieczne jest udowodnienie wierzytelności i jej wartości przez bank, który chce skorzystać z zabezpieczenia hipotecznego. Udowodnienie, że wierzytelność z kredytu waloryzowanego należy się bankowi jest o tyle trudne, że do jej wyliczenia banki stosowały własne kursy w oparciu o niewiążące kredytobiorców postanowienia umów. Banki więc pomimo  ustanowienia hipotek mogą nie być w stanie z nich skorzystać.

W sprawie, w której Sąd Okręgowy dla Warszawy – Pragi orzekał, mBank w obawie przed powołaniem się przez właściciela nieruchomości na abuzywne postanowienia umowy kredytu waloryzowanego zagrał va banque i zdecydował, że nie przedstawi w ogóle umowy kredytu do akt sprawy, a jedynie powoła się na wpis hipoteki kaucyjnej na nieruchomości powołując się na uchylony art. 71 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, przy czym ten dotyczył tylko hipoteki zwykłej a nie kaucyjnej. Sąd zgodził się ze stanowiskiem właściciela nieruchomości, że takie działanie nie jest wystarczające dla udowodnienia roszczenia banku i uchylił wydany pierwotnie nakaz zapłaty oraz oddalił powództwo mBanku. Wyrok nie jest prawomocny.

Ta sprawa pokazuje, że dziś nawet na etapie bezpośrednio zmierzającym do egzekucji można skutecznie się bronić, a banki mogą nie tylko nie ściągnąć wierzytelności od dłużnika osobistego czyli kredytobiorcy lecz nawet od dłużnika rzeczowego, jeśli nie będą w stanie udowodnić wierzytelności hipotecznej. Jednak problem hipotek sięga głębiej. Istnieją argumenty prawne, które moim zdaniem pozwalają uznać, że hipoteki kaucyjne ustanowione w celu zabezpieczenia kredytu waloryzowanego są nieważne z mocy prawa. Będziemy dążyć do tego aby Sąd II instancji i Sąd Najwyższy to potwierdził.

Barbara Garlacz – radca prawny prowadzący sprawy kredytów powiązanych z walutą